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전세사기를 예방하는 방법으로 가장 많이 강조되는 것이 등기부등본 확인이지만, 그 확인은 서류만 보는 데서 끝나지 않습니다. 등기부등본의 갑구에 기재된 실제 소유자 정보가 계약을 하러 나온 사람의 신분증과 실제로 일치하는지를 확인하는 절차가 함께 이루어져야 하며, 이 확인이 빠지면 아무리 정확한 등기부등본을 발급받았더라도 그 서류와 눈앞의 사람이 실제로 같은 인물인지는 여전히 확인되지 않은 상태로 남습니다. 생체인증 솔루션이 임대차 계약에 결합되어야 하는 이유가 바로 이 지점에 있습니다.
서류상의 소유자와 계약 당사자가 실제로 일치하는지를 확인하는 일은 육안으로도 어느 정도 가능하지만, 사람의 판단만으로는 정교하게 위조된 신분증이나 대리인을 내세운 사기를 완전히 걸러내기 어렵습니다. 임대차 계약이 대개 일회성으로 이루어지는 만큼, 계약 상대방을 다시 만날 일이 없다는 점을 노리는 사기 수법에 대응하려면 그 순간의 확인이 특히 정확해야 합니다.
이 네 가지 지점이 함께 확인되어야, 등기부등본이라는 서류의 진위와 그 서류에 등장하는 사람의 진위를 모두 갖춘 계약이 성립할 수 있습니다.
등기부등본 갑구에 신탁이라는 문구가 표시되어 있다면 이는 해당 부동산의 소유권이 원래 소유자를 벗어나 신탁회사로 이전되어 있다는 뜻이며, 이 경우에는 원래 소유자가 아무리 익숙한 얼굴로 계약서에 서명하더라도 그 사람에게는 더 이상 임대차 계약을 체결할 법적 권한이 없을 수 있습니다. 신탁원부를 확인해 신탁회사의 임대 동의 여부를 함께 살펴보지 않으면, 전입신고와 확정일자를 모두 받았다 하더라도 법적으로 보호받지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다. 생체인증 솔루션은 이런 경우 계약 상대방이 원래 소유자인지 아니면 신탁회사가 위임한 정당한 대리인인지를 구분해 확인하는 역할까지 함께 맡아야 합니다.
부동산 거래에서는 등기부등본을 계약 전과 계약 당일, 잔금을 치르는 날까지 총 세 차례에 걸쳐 확인하는 방식이 권장되고 있습니다. 이 세 시점 각각에서 계약 상대방의 신원을 다시 확인하는 절차가 함께 이루어져야, 그 사이에 권리관계가 바뀌었거나 계약 상대방이 실제로는 다른 사람으로 바뀐 상황을 놓치지 않을 수 있습니다.
임대인이 개인과 다른 법인인 경우에는 법인등기부등본까지 함께 확인해야 하며, 법인이 파산했을 때는 세입자의 피해 회복이 개인 임대인의 경우보다 훨씬 어려워질 수 있어 이 확인의 무게가 더욱 커집니다. 생체인증 솔루션은 법인 계약에서 실제로 서명하는 담당자가 그 법인을 대표하거나 정당하게 위임받은 사람인지를 확인하는 절차를 개인 임대인 계약과는 별도로 갖추어야 합니다.
신원확인이 정확하게 이루어졌다 하더라도, 그 신원을 지닌 임대인이 이전에 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력이 있는지를 함께 살펴보는 접근이 예방 효과를 더 높일 수 있습니다. 생체인증으로 확인된 신원 정보를 임대인의 이전 거래 이력 조회와 연결하면, 신원은 정확하지만 신뢰도는 낮은 임대인을 사전에 가려낼 수 있는 추가적인 판단 근거를 마련할 수 있습니다.
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