.svg)
AI 솔루션 문의하기
부동산 매수인·매도인 신원확인은 거래에 참여하는 양쪽의 실제 신원과 거래 권한을 확인해 명의도용, 차명 거래, 자금세탁 위험을 점검하는 절차입니다. 매수인이 타인의 신분증으로 계약에 참여하거나 매도인이라고 주장하는 사람이 실제 소유자의 허락 없이 계약을 추진한다면, 서류상 이름만으로는 문제를 발견하기 어렵습니다. 따라서 계약서에 적힌 당사자가 실제 거래 당사자인지, 누가 해당 거래를 결정하고 이익을 얻는지 확인하는 과정이 필요합니다.
국제자금세탁방지기구인 FATF(자금세탁방지기구)는 부동산 거래에 관여하는 중개업자에 대해 매수인과 매도인 모두 고객확인(Customer Due Diligence, CDD) 조치를 적용하도록 설명합니다. 매수인은 부동산 취득 자금을 투입하고, 매도인은 매각 대금을 수령하므로 어느 한쪽만 확인해서는 거래 전반의 위험을 파악하기 어렵기 때문입니다.
FATF 권고 22는 회계사 등 전문직이 고객을 위해 부동산 매매 거래를 준비하거나 실행하는 특정 업무도 자금세탁방지 기준의 적용 범위로 다룹니다. 다만 FATF 국제기준과 국내 개별 직역에 적용되는 현행 법적 의무는 구분해야 합니다. 금융위원회는 2026년 9월 세무사·회계사·부동산중개인 등 특정비금융사업자에 관한 자금세탁방지 의무를 단계적으로 정비한다고 발표했습니다. 따라서 모든 세무사가 현재 모든 부동산 매매에서 동일한 고객확인·보고 의무를 부담한다고 단정해서는 안 됩니다.
세무사가 부동산 양도·취득 관련 세무 검토, 거래구조 자문, 법인 명의 거래 분석을 맡는 경우에는 업무 범위, 의뢰인, 거래 상대방, 대리인 존재 여부를 먼저 구분하는 것이 좋습니다. 단순 신고 대행과 실제 부동산 거래를 준비·진행하는 업무는 성격이 다릅니다. 국내 규제 적용 여부는 당시 시행 법령과 실제 수임 업무에 따라 확인하고, 이 글의 나머지 항목은 관련 실무에 참고할 수 있는 위험기반 점검 절차로 이해해야 합니다.
부동산 매수인·매도인 신원확인은 계약서의 이름을 대조하는 데서 끝나지 않습니다. 신원자료를 수집하고, 제출한 신분증이 적절한 증명서인지 확인한 다음, 실제 계약 당사자와 서류상의 인물이 일치하는지 검토해야 합니다. 이때 신분증 정보의 인식, 신분증 자체의 진위, 제출자의 동일인 여부는 서로 다른 확인 항목입니다.
매수인에 대해서는 성명과 신분증 정보, 계약서 기재사항의 일치 여부를 우선 검토합니다. 매수인이 법인이면 법인 명칭과 등록정보, 계약 체결 권한이 있는 사람, 필요 시 실소유자까지 확인 범위를 넓힙니다. 고위험 징후가 나타날 때는 매수대금의 지급 주체가 누구인지, 계약 명의자와 실제 자금 제공자가 다른 이유는 무엇인지 추가로 확인할 수 있습니다.
예를 들어 매수인의 이름으로 계약하지만 계약금과 잔금을 관련성이 설명되지 않은 제3자가 보내겠다고 한다면, 곧바로 불법이라고 판단할 수는 없습니다. 다만 제3자 지급 사유와 실제 거래 관계를 설명할 자료가 있는지 점검해야 합니다.
매도인에 대해서는 신분증 정보뿐 아니라 등기사항증명서 등으로 확인한 등기상 소유자와 계약서상의 매도인이 일치하는지도 살펴봐야 합니다. 공유 지분 부동산, 법인 소유 부동산, 상속 관련 부동산이라면 누가 해당 지분을 처분할 권한이 있는지 추가 확인이 필요합니다.
소유자가 직접 참석하지 않고 가족이나 직원이 대신 나오는 경우에는 가족관계나 재직 사실만으로 계약 대리권이 자동으로 인정되는 것으로 처리하지 않습니다. 별도의 권한 확인 단계로 넘어가야 합니다.
부동산 대리 계약에서는 계약 당사자인 본인(위임인)과 실제 서명·교섭하는 대리인을 구분해 확인해야 합니다. 대리인의 신분증이 진짜라는 사실만으로 본인이 대리권을 부여했다는 사실까지 확인되는 것은 아닙니다. 신원 확인과 대리권 확인을 나누어 처리하는 것이 실무상 중요합니다.
먼저 매수인 또는 매도인 본인의 성명·거래 명의·소유 관계를 확인합니다. 이어 계약 현장에 나타난 대리인의 신분증으로 신원을 확인하고, 계약서에 기재할 대리인 정보를 점검합니다. 비대면으로 서류를 받았다면 전자파일로 제출한 신분증이 재촬영 이미지인지, 실제 제출자가 대리인 본인인지 확인할 절차를 별도로 설계하는 것이 좋습니다.
본인에게 연락해 위임 사실을 확인할 때는 대리인이 새로 알려준 연락처에만 의존하지 않도록 주의합니다. 기존에 확보한 신뢰할 수 있는 연락 경로나 별도로 확인된 방법을 활용해야 허위 위임 가능성을 줄일 수 있습니다.
위임장은 제출 여부보다 권한의 내용과 범위를 확인하는 것이 중요합니다. 서류 형식은 거래 유형과 관련 법령, 계약·등기 절차에 따라 달라질 수 있으므로 필요한 경우 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
특히 계약 체결 권한과 매매대금 수령 권한은 별개의 사항일 수 있습니다. 위임장에 계약 체결만 명시되어 있는데 대리인이 본인 대신 대금을 받겠다고 한다면, 별도 수령 권한과 지급 경로를 확인해야 합니다.
대리 계약의 기본 단계인 신분 확인에서 알체라 eKYC의 신분증 진위확인 기능을 활용하면, 제출된 신분증 정보와 발급기관 등록 정보의 일치 여부를 검증하는 업무를 시스템에 연결할 수 있습니다. 담당자는 이 결과를 바탕으로 서류 입력 오류나 신분증 이상 여부를 점검하고, 위임장의 권한 범위와 본인의 실제 위임 의사는 별도 업무 절차로 확인할 수 있습니다. 신분증 검증 자동화가 곧 위임장 진위 또는 대리권 검증을 의미하지는 않습니다.
대리 계약 시 주의할 점은 제출된 서류가 형식상 갖춰졌는지뿐 아니라, 누가 계약을 결정하고 누가 대금을 주고받는지가 설명되는지 확인하는 것입니다. 개별 징후만으로 범죄를 단정하지 않고, 불일치 내용을 기록하고 추가 자료를 요청하는 위험기반 접근이 적절합니다.
대리인이 위임장에 없는 가격 변경을 요구하거나 계약금 수령 계좌를 임의로 바꾸려 한다면 위임 범위를 다시 확인해야 합니다. 계약 직전 제출한 위임장이 과거 계약에서 쓰인 서류와 동일하거나, 날짜·서명·부동산 표시가 서로 맞지 않아도 별도 확인이 필요합니다. 사유가 해소되기 전에는 확인되지 않은 권한을 전제로 절차를 진행하지 않도록 내부 처리 기준을 정해 두는 편이 좋습니다.
매도인 명의와 다른 사람의 계좌로 대금을 보내 달라는 요청, 매수인과 무관한 제3자가 자금을 공급하는 구조, 계약 당사자가 거래 내용을 설명하지 못하는 상황은 추가 검토 대상입니다. 이 경우 지급·수령 주체와 거래 당사자 사이의 관계, 자금 이동의 이유, 관련 증빙을 확인합니다.
예를 들어 대리인이 매도인을 대신해 계약서에 서명하는 것과 매매대금을 자기 계좌로 수령하는 것은 다른 권한입니다. 대리권 범위와 계좌 명의가 일치하는지 분리해서 검토해야 합니다.
본인이 해외에 있거나 거동이 불편해 직접 참석하지 못하는 사정은 정당할 수 있습니다. 그러나 본인과의 확인 통화를 반복해서 차단하거나, 독립적인 연락 경로를 제공하지 않거나, 제출한 문서에 관해 설명이 계속 바뀐다면 위험도를 높여 검토할 수 있습니다. 필요하면 적절한 추가 신원확인 수단을 제안하고, 확인이 끝나지 않은 사유와 판단 경위를 기록합니다.
부동산 매수인·매도인 신원확인 절차는 대면·비대면에 따라 자료 제출 방식은 달라져도 확인해야 할 대상은 같습니다. 본인 신원, 대리인 신원, 위임 권한, 거래 정보의 일치 여부를 구분해 점검하고, 확인이 완료되지 않은 항목이 다음 단계로 넘어가지 않도록 설계해야 합니다.
대면에서는 신분증 원본과 얼굴, 계약서 정보를 확인하고, 소유권·법인 대표권 등 관련 증빙을 대조합니다. 대리인이 참석한 경우에는 대리인 신분증과 위임장뿐 아니라 본인에 관한 확인 자료를 별도로 검토합니다. 담당자가 여러 서류를 함께 받더라도 신분증 확인 완료와 대리권 확인 완료를 동일한 상태로 처리하지 않는 것이 좋습니다.
비대면에서는 신분증 촬영·제출, OCR 정보 추출, 사본판별, 가능한 진위확인, 얼굴 본인인증 등의 절차를 업무 환경에 맞춰 조합할 수 있습니다. 이후 계약 당사자와 대리인의 정보를 각각 확인하고, 위임장 등 제출 서류에 대한 검토 결과를 기록합니다. 얼굴 대조를 통과했다는 사실만으로 거래 권한이 확인되는 것은 아닙니다.
전자계약을 활용하더라도 전자서명 방식과 대리권 증빙의 적합성은 별도 판단이 필요합니다. 특정 서류를 원본으로 제출해야 하는 절차가 있다면 해당 업무의 현행 요건을 먼저 확인해야 합니다.
실무 기록에는 확인 대상자의 구분(매수인·매도인·대리인), 확인 일시, 사용한 신원 자료, 위임장 검토 결과, 불일치 발견 내용, 보완 요청 및 처리 결과를 남기는 방법을 고려할 수 있습니다. 주민등록번호 등 민감한 정보는 업무에 필요한 범위만 처리하고, 접근 권한과 보관 기간은 적용 법령 및 내부 개인정보 처리 기준에 맞춰 설정해야 합니다.
부동산 매수인·매도인 신원확인의 출발점은 양측 당사자 확인이며, 대리 계약이 포함되면 대리인 신원과 위임 범위를 별도로 확인해야 합니다. FATF는 부동산 매매 관련 고객확인에서 매수인·매도인 양측을 중요하게 다루지만, 국내 세무사의 구체적인 법적 의무는 시행 중인 규정과 수행 업무에 따라 판단해야 합니다.
업무 절차를 정리할 때는 다음 항목부터 점검하는 것이 좋습니다.
특히 신분증 확인을 자동화하더라도 위임장 내용의 적법성이나 실제 위임 의사까지 자동으로 검증되는 것은 아니라는 점을 구분해야 합니다. 신원확인 시스템과 담당자의 권한 검토 절차를 분리해 운영하는 것이 대리 계약 검토의 출발점입니다.
.png)
.svg)
.svg)
